陳振英議員：
代理主席，2018 年施政報告的重點是房屋政策，這是香港長期無法解決的難題。近年，香港住宅樓價持續高企，與市民的負擔能力已經嚴重脫節，逐漸發展成為一個社會問題，土地供應不足是香港樓價高企的主要原因，亦嚴重制約了經濟發展。
施政報告提出多項短、中、長期增加香港土地供應的措施，例如推展”明日大嶼願景”、展開人工島填海研究、發展新界棕地、推出土地共享先導計劃的公私合營發展政策、活化工廈提供過渡性房屋等。 其中最重要的，當然是落實”明日大嶼”的願景，展開填海研究，以長遠增加土地供應。這項主要措施如果得以落實，有望拉動數以千億元計的投資，成為香港經濟新的增長點。
其實，香港多年來已有合共 7 000 公頃面積的填海經驗，填海技術性及安全性毋庸置疑。填一個人工島，只需經過一次環評檢核、一次交通規劃、一次法律訴訟，甚至可能沒有法律訴訟，可謂事半功倍。 但是，如果將人工島上數百幢樓房改在新界農地上、棕地上興建，此處建 10 幢，那處建 8 幢，便要分別面對數十次環評檢核、法律訴訟及交通規劃，曠日持久，建屋速度慢，事倍功半。
代理主席，發展局局長表示，”明日大嶼”的 1700 公頃填海計劃，其中喜靈洲 700 公頃的建議比較虛，沒有落實時間表；交椅洲的 1 000 公頃人工島才是確切，是政府千錘百煉下提出的建議，是最理 想的填海選址。
對於填海的財務分析，坊間有支持和反對的專家分別作出不同的測算。我亦想憑藉我在銀行 20 多年項目貸款、銀團貸款的經驗，計算數目給市民看。
根據政府預測，未計算基建成本，填海成本估計需要每平方呎 1,300 元至 1,500 元，與收地成本 1,350 元相若。早前團結香港基金估算，填海所需要的額外基建成本每平方呎約 650 元，即包括基建的填海總成本，每平方呎最高約為 2,150 元。為避免有時說今天的價值，有時說 10 多年後的價值，我全部以 2019 年現值計算，1 000 公頃填海總成本大約需要 2,314 億元。
黃偉綸局長接受傳媒訪問時表示，他估計這 1 000 公頃的填海地中，有逾 100 公頃土地會撥作商業用途，提供 4 000 萬平方呎的樓面面積。據團結香港基金的估算，1 000 公頃填海地中的 9%，按 5 倍地積比計算，大約可以提供 4 845 萬平方呎私人住宅樓面面積。
參考今年 5 月啟德商業用地樓面地價每平方呎 13,000 元和私人住宅用地樓面地價每平方呎 17,776 元，如果我先打六折來推算賣地收入：可出售商業樓面面積 4 000 萬平方呎，每平方呎售價約 7,800 元，地價收入達到 3,120 億元。可出售的私人住宅面積 4 845 萬平方呎，樓面每平方呎地價為 10,666 元 (這個水平與啟德住宅地皮 2016 年 12 月最低的一幅每平方呎售價 10,220 元大致相若，亦與剛在昨天出售的跑道住宅地皮每平方呎售價 14,500 元相比，折扣率為 74%)，地價收入達到 5,168 億元。
即是說，不計算填海地皮上公營房屋及所有工業用地的任何賣地收入的情況下，只計算商業及私人住宅樓面賣地收入，已可收回 8,288 億元。但是，由於賣地收入最快要到 2030 年才可實現，假設每年通脹率為 3%，將這個賣地收入折算到 2019 年現值，應該調整為 5,987 億元。
由此可見，如果同樣以現值比較，1 000 公頃填海總成本為 2,314 億元，只計算商業和私人住宅的樓面面積，已經可以收回 5,987 億元，淨收益為 3,673 億元，收入是總成本的 2.59 倍，盈虧平衡點為 38.65%，即使以六折的高峰期啟德樓面地價計算，再下跌逾 61.35%，項目才有機會出現虧損。
但是，我們也考慮近年很多大型基建項目經常因為各種原因出現超支，所以項目測算亦應考慮增加的超支成本。假設填海總成本超支達 50%，這個成本會由 2,314 億元上升為 3,471 億元，但淨收益仍有 2,516 億元。就這 2,516 億元，我也考慮將來有機會進行的另外 700 公頃填海計劃及超支，總成本調整為 2,430 億元，仍在 2,516 億元收益之內。由此可見，單單 1 000 公頃填海產生的收入，已足夠抵銷 1 700 公頃填海的成本及 50%的超支。
如果社會對”明日大嶼”計劃的憂慮主要是財政方面，以上的測算已經可以說明財務可行性。坊間亦指出，解決資金問題的方案有很多選擇，不一定全部由政府全資投入，亦可以發行債券予公眾認購，甚 至可以研究將計劃上市等。
反對填海的人士以這是”倒錢落海”來反對”明日大嶼願景”，確是匪夷所思，因為 1 000 公頃的填海總成本為 2,314 億元，若不投資填海建島，而存放於外匯基金收取利息，以每年收益率 5%計算–其實 5%屬樂觀估計，因為去年外匯基金表現較好，今年分派予財政儲備的息率只有 4.6%至 5%，再減去通脹的 3%來計算，實際年收益率是 2%，這筆錢在 2030 年，只可以為我們產生 563 億元收入。
相比之下，投資填海建島，建設”明日大嶼”的經濟效益和社會效益是顯而易見的，毋庸置疑。港人熟悉的新加坡在過去 50 多年，年年填海，填出的土地佔 14 000 公頃，是”明日大嶼願景”計劃1 700 公頃的8 倍。如果填海工程是”倒錢落海”，為何新加坡政府會樂此不疲、持之以恆？
我想強調，填海所得的土地是有價值的，而且價值往往超過填海所需的成本，亦足以彌補所有基建等一切開支兼且綽綽有餘。香港的土地價值一般較高，政府發展”明日大嶼”計劃是不會虧本的，將來更 可能為庫房帶來龐大的財政收益。一千公頃的填海總成本，預計最少會分 5 年逐年注入(剛才亦有議員猜測會分 10 年、20 年、30 年注入)， 每年只不過需要約 463 億元，不會對特區政府的財政構成重大的負擔。
“明日大嶼”實際是一個跨越未來二三十年的願景，除有效解決香港房屋和土地供應等問題外，亦可以為廣大的市民提供一個優質的居住環境，對香港的經濟持續發展帶來龐大的商機，影響深遠。
首先，是會為房屋發展提供所需要的土地。多年來，香港住宅樓價持續上升，已經超出市民的可負擔能力，上屆和本屆政府都努力透過短、中期措施增加土地供應，但在長遠增加土地供應問題上一直苦 無對策。即使現時私營房屋每年約 18 000 個單位的供應目標已經基本達到，但在公營房屋方面，未來 5 個財政年度的公營房屋建設計劃只可以提供約 97 500 個單位，遠低於原定 14 萬個單位的目標，5 年過後的建設量或更為不足。至於需求方面，截至今年 6 月底，公屋申請的數目已經達到 268 500 宗，一般申請人需輪候平均超過 5.3 年才獲分配公屋，偏離政府 3 年上樓的目標。
房屋需求殷切，土地供應短缺，有何良策可以解決？施政報告提出”明日大嶼願景”，人工島可以規劃用作興建 26 萬至 40 萬個住宅單位，其中七成是公營房屋，即可用作興建 182 000 至 280 000 個公營房屋單位，這項措施可為基層市民急需的公營房屋提供所需的土地。
其次，這項措施亦可以突破香港的土地瓶頸，為各行各業提供所需的土地。其實近年來，土地供應不足的問題一直不限於住宅用地，亦嚴重影響其他不同行業的發展。”明日大嶼願景”如果實現，東大嶼 都會除可用作發展住宅項目外，亦可以同時發展 4 000 萬平方呎的商業樓面面積，可以用於甲級寫字樓，亦可以用作教育、創意工業、會議及展覽業、醫療、創新科技產業和體育場地等不同目的。這些用地需求都可以得到極大的紓緩，為香港的經濟和社會提供新的動力。
再者，這項措施亦可改善所有香港市民的居住環境和提升我們的經濟效率。一直以來，香港以高密度的發展規模聞名，土地總面積中只有 24%屬已發展土地，每平方公里已發展土地的人口密度高達 27 400 人，比新加坡和倫敦高出 1 倍。相比其他城市，香港人均生活空間和社區用地較低，分別只有 170 平方呎居住空間和 76 平方呎的社區用地，生活環境欠佳。而人口稠密帶來的直接影響，是日益嚴重的交通擠塞問題。市民花在交通上的時間每日也越來越長，特別是早上的繁忙時間，會嚴重影響經濟運作的效率。因此，如果發展東大嶼都會，可以為香港提供更多空間，加上對鐵路和道路的基建投資，有助改善居住環境和提升出行效率。
最後，”明日大嶼”計劃可以為各行各業帶來新機遇。從”明日大嶼願景”的發展藍圖所見，未來政府落實發展東大嶼都會等人工島、相關鐵路和公路發展，不單需要投入數以億元計金錢進行土地建造和基建工程，隨後更需要發展數以十萬戶計的住宅單位，大量甲級商廈及 新興產業和社區設施等。”明日大嶼願景”由研究至發展完成，將是涉及數以千億元計的大型投資發展項目，數以萬計的就業，特別是專業 的職位，為各行各業帶來新機遇。
代理主席，我謹此陳辭，支持致謝動議，亦支持”明日大嶼願景”。